Wyzwania i perspektywy rynku magazynowego w Polsce

Jak kształtował się rynek powierzchni magazynowych w ostatnich latach?

W momencie wybuchu pandemii COVID-19 nastąpiło mocne zachwianie płynności łańcuchów dostaw. W okresie lockdownu nastąpił skokowy wzrost sprzedaży online. Towary szybko znikały z magazynów, a terminy oczekiwania na nowe dostawy znacznie się wydłużały.

Od lipca 2021 roku i cały rok następny to dla wielu firm okres rekordowych wzrostów sprzedaży. Wybuch wojny na Ukrainie spowodował, że wiele przedsiębiorstw zdecydowało przenieść swoje towary z terenów zajętych wojną do Polski. Budowa magazynów okresie pandemii i krótko po niej zwolniła, bo przy wysokiej inflacji trudniej było o pozyskanie finansowania na budowy nowych magazynów. W drugiej połowie 2022 dostępne powierzchnie magazynowe szybko znikały, a ceny najmu rosły równie błyskawicznie.

Początek roku 2023 charakteryzował się dość wysokimi stanami magazynowymi. Wiele firm zatowarowało się z wyprzedzeniem, bazując na danych dotyczących popytu i sprzedaży z okresu 2021-2022. Następnie niespodziewanie pojawiło się na rynku spowolnienie. Łańcuchy dostaw nadrobiły swoje zaległości, ceny kontenerów spadły diametralnie, bo firmy mając wysokie stany magazynowe przestały zamawiać kolejne dostawy m.in. z Chin. Wysoka inflacja odcisnęła swoje piętno na rynku logistyki. Wiele firm logistycznych wynajęło po pandemii nowe dodatkowe powierzchnie, kierując się przekonaniem, że ceny i tak będą tylko rosły, więc najkorzystniej będzie dokonać takich działań właśnie w tym momencie. Wiele firm, które nie zajmowało się wcześniej logistyką śmiało stwierdziło, że to dobry moment na poszerzenie zakresu swoich usług.

W połowie 2023 roku okazało się, że konsumpcja i sprzedaż spada, a ceny towarów na rynku mocno zaczęły się zmniejszać. Najemcy nowoczesnych powierzchni magazynowych mieli podpisane długoletnie umowy najmu, indeksacja stawek najmu i service charge była na poziomie średnio 15-20%, a u wielu z nich duże powierzchnie magazynowe zaczęły świecić pustkami. Pojawiło się wiele ofert podnajmu, nawet poniżej kosztów, żeby tylko minimalizować straty.

Końcówka 2023 roku zamiast szans na rozwój, testowania nowości czy inwestowania w nowe technologie opływała w okres, gdzie firmy obecne na rynku musiały zacząć szukać oszczędności i poprawy efektywności.

W czwartym kwartale 2022 roku doszły też kosmiczne wzrosty cen energii i gazu, czyli źródeł energii, które są niezbędne do oświetlenia i ogrzania magazynów. W późniejszym okresie czasu koszty te powróciły do normy, ale od lipca bieżącego roku (2024), na wszystkich deweloperów i innych właścicieli centrów logistycznych, czeka prawdziwy test, czy na pewno prawidłowo zabezpieczyli się przed wariacjami związanymi z cenami prądu.

Jak wynająć powierzchnie magazynowe?

Rynek wynajmu centrów logistycznych w Polsce zdominowany jest przez duże międzynarodowe firmy. To kim są właściciele zależne jest w dużej mierze od tego, na którym etapie cyklu funkcjonowania (tzw. lifecycle stage) jest dane centrum logistyczne. Właścicielem może być jeszcze pierwotny deweloper lub fundusz, który odkupuje hale po ich wybudowaniu i skomercjalizowaniu. Na kolejnym etapie duże fundusze (często giełdowe) inwestują w całe pakiety centrów logistycznych. Wówczas takie obiekty są zarządzane przez wyspecjalizowanych zarządców nieruchomości, a fundusz jako właściciel ogranicza się jedynie do liczenia stopy zwrotu ze swoich inwestycji lub wartości do dalszej odsprzedaży.

Chcąc wynająć można zgłosić się bezpośrednio do zarządcy lub właściciela. Ma się wówczas trochę większe pole do negocjacji warunków najmu. Cena najmu prawdopodobnie będzie identyczna w obu przypadkach, ale ilość i wartość „zachęt” może się różnić.

Drugim rozwiązaniem jest samodzielne nawiązaniu kontaktu z firmą zarządzającą daną powierzchnią. W tej sytuacji prędzej można negocjować tzw. „dodatkowe zachęty” albo „kontrybucję”.

Dodatkowa zachęta to nic innego jak dodatkowe korzyści, które właściciel obiektu oferuje poszukującemu powierzchni do wynajmu w zamian za to, że zdecyduje się on podpisać umowę właśnie z nim. Kontrybucja jest jeszcze ciekawszym zjawiskiem. Oznacza ona pieniądze, które dany właściciel hal przekaże najemcy, aby doszło pomiędzy nimi do zawarcia umowy najmu.

Czynsz bazowy vs czynsz efektywny

Jednym z najważniejszych czynników podczas wynajmu, poza lokalizacją czy metrażem, są oczywiście koszty. Jaka jest różnica pomiędzy czynszem bazowym, a czynszem efektywnym?

Czynsz efektywny to nic innego jak stawka, którą będzie się płacić średnio przez cały okres najmu magazynu. Uwzględnia ona czynsz bazowy, który jest wpisany do umowy najmu plus wszystkie zachęty i kontrybucje, które zaoferowano.

Tego rodzaju zachęty znacząco mogą pomóc przy zarządzaniu kosztami magazynu w okresie rozruchowym, ale trzeba pamiętać, że w momencie, gdy skończą się te wszystkie korzyści to nie będzie się płaciło czynszu na poziomie 3,76 € (czynszu efektywnego), ale na poziomie 4,80 € (czynsz bazowy), a to już prawie 30 % różnicy. Planując swoje przychody i koszty trzeba być gotowym na to, że przychody w przyszłości będą musiały pokryć wyższy czynsz, a poprawiona płynność finansowa w pierwszym okresie znacznie się pogorszy, gdy nadejdzie koniec zachęt. Z pewnością da się usłyszeć głosy, że 4,80 € nie jest bardzo wysoką stawką. Teoretycznie tak, ale do tego dochodzi opłata serwisowa (płatna nawet w okresie rent free), do tego dochodzą koszty mediów, na których wysokość ma się bardzo ograniczony wpływ. Mogą pojawić się też dodatkowe opłaty za OMIN lub OMAX przy zużyciu gazu.

Jakie inne koszty warto rozważyć, wynajmując magazyn we własnym zakresie?

SERVICE CHARGE jest to tzw. opłata eksploatacyjna, która pokrywa rzeczywiste koszty zarządzania wynajmowaną powierzchnią magazynową. Wzrost ceny service charge sprawia, że jest ona coraz bardziej znaczącą częścią w całkowitym koszcie wynajęcia magazynu.

Opłata eksploatacyjna jest liczona ryczałtowo z góry, a wynajmujący ma obowiązek przygotowania rzeczywistego rozliczenia kosztów poniesionych w danym roku (czasami 2 razy w roku). Po otrzymaniu rozliczenia, jeśli rzeczywiste koszty były niższe niż zapłacona kwota ryczałtowa, wynajmujący zwróci nam nadpłatę, ale jeśli rzeczywiste koszty eksploatacyjne były wyższe niż zapłacony ryczałt to będziemy zobowiązani dopłacić różnicę.

Co wchodzi w skład kosztów eksploatacyjnych?

Podatek od nieruchomości,

ubezpieczenie,

koszty mediów w częściach wspólnych,

sprzątanie części wspólnych,

zarządzanie nieruchomością (z reguły przez zewnętrzny podmiot),

koszty ochrony,

koszty przeglądów technicznych,

koszty remontów (im starszy budynek, tym więcej niezbędnych remontów).

Największe koszty to z reguły podatek od nieruchomości, ubezpieczenie i ochrona. Pozostałe koszty są już typowymi kosztami eksploatacyjnymi utrzymania nieruchomości. Warto zwrócić uwagę, że najemca nie ma wpływu na, to kogo właściciel weźmie do wykonania przeglądów, ochrony czy innych prac, a z reguły jest to wykonywane przez duże korporacje, co oznacza wysokie stawki.

Na co trzeba zwrócić uwagę przy kosztach eksploatacyjnych?
Najważniejszą rzeczą, którą wynajmujący próbują forsować nieświadomym najemcom to sposób, w jaki całkowite koszty eksploatacyjne będą liczone: 1) za udział wynajmowanej powierzchni w stosunku do całkowitej powierzchni centrum logistycznego, 2) czy może za udział w wynajmowanej powierzchni w stosunku do całkowitej wynajętej powierzchni w centrum logistycznym. Nie ma problemu, jeśli całe centrum logistyczne jest wynajęte. Problem może pojawić się w momencie, kiedy powierzchnie w naszym centrum logistycznym zaczynają się zwalniać. W pierwszym przypadku całość kosztów pozostaje bez zmian i jest dzielona tylko na ilość metrów, które my mamy. W drugim przypadku całość kosztów jest dzielona na powierzchnie wynajętą (a nie całkowitą), czyli na tych najemców, którzy są w naszym centrum logistycznym. Jest to o tyle kluczowe, że jeżeli w jakimś parku logistycznym połowa powierzchni jest niewynajęta (a wolnych powierzchni w różnych regionach w Polsce jest coraz więcej) to można w rozliczeniu rocznym zostać zaskoczonym znacznie wyższą opłatą eksploatacyjną, niż było to ustalane w budżecie.

Pozostałe koszty – media

Media to głównie:

gaz (ogrzewanie),

prąd (oświetlenie, ładowanie wózków, zasilenie stacji roboczych i wszystkich innych urządzeń elektrycznych),

woda,

Internet.

Ogólna zasada jest taka, że im nowsza hala tym koszty mediów powinny być niższe (lepsza efektywność energetyczna, bardziej wydajne i sterowalne oświetlenie). Największe koszty mediów to zdecydowanie prąd i gaz.

Gaz Gaz ziemny jest dominującym źródłem ogrzewania hal magazynowych. Używając go do ogrzewania przestrzeni trzeba zamawiać jego roczne zużycie na początku roku, co może stanowić duże utrudnienie. Trudno jest przewidzieć realne zapotrzebowanie na dany rok. Za gaz należy płacić cały rok (nawet w okresie, gdy nie używamy) za „gotowość” i zadeklarowaną ilość (powiedzmy utrzymanie przyłącza). Negocjując warunki najmu powierzchni magazynowej, trzeba się dowiedzieć, w jaki sposób gaz będzie rozliczany i czy powierzchnia (moduł), którą jesteśmy zainteresowani, ma oddzielny licznik. To pozwoli nam mieć pewność, że zapłacimy tylko za gaz, który zużyjemy. Brak liczników oznacza, że wynajmujący dzieli koszty ogrzewania na wszystkich najemców. Może się, więc tak zdarzyć, że nawet jak pilnuje się, żeby efektywnie zarządzać zużyciem to przez sąsiada, który tego nie robi, można nabawić się znacznie wyższych kosztów, niż się oczekiwało.

Prąd Poza ceną warto zwrócić też uwagę na zużycie ilościowe. Ważne jest na przykład oświetlenie dostępne w hali, tzn. czy jest ledowe, czy w starych technologiach) czy jest inteligentne sterowanie natężeniem oświetlenia, czy są czujki ruchu i inne nowoczesne rozwiązania ograniczające zużycie prądu. Wymiana oświetlenia tradycyjnego na ledowe to oszczędności około 50% zużycia prądu. Zastosowanie nowoczesnego sterowania tym oświetleniem może wygenerować dodatkowe 50% mniejsze zużycie.

Jeśli ktoś decyduje się wynająć magazyn we własnym zakresie powinien wiedzieć, jak wygląda zarządzanie cenami i zużyciem mediów. Trzeba mieć świadomość, na jakie aspekty i zapisy w umowach zwracać uwagę. Są niestety rzeczy, na które nie ma się wpływu i trzeba polegać na tym, co zrobi zarządca lub właściciel danej hali.

Rozwiń sprzedaż swoich produktów na rynkach zagranicznych! Skorzystaj z darmowej konsultacji, podczas której ekspert Gonito omówi z Tobą potencjał ekspansji poprzez największe światowe platformy marketplace, takie jak Amazon, eBay, Kaufland, Cdiscount czy eMag!

Napisz do nas i rozwiń swoją sprzedaż zagraniczną!